Baux et biens immobiliers

Propriété, servitudes et autres droits réels

Un passage emprunté depuis des décennies, un mur dont personne ne sait à qui il appartient, un usufruit qui bloque une vente : les droits réels touchent au bien lui-même, et les conflits durent souvent aussi longtemps que le bien.

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Le droit des biens a été profondément réformé avec l'entrée en vigueur du livre 3 du Code civil en 2021. Servitudes, mitoyenneté, copropriété, usufruit, superficie et emphytéose y sont désormais réglés de manière plus moderne, avec davantage de place pour les accords entre propriétaires.

Le cabinet intervient pour des particuliers, des copropriétaires et des entreprises qui achètent, vendent ou exploitent un bien grevé d'un droit, ou qui se heurtent à un voisin.

L'analyse commence par les titres : actes de propriété, actes de base, plans et anciennes conventions. Beaucoup de litiges trouvent leur réponse dans un document que personne n'a relu depuis la dernière vente.

Le cabinet intervient notamment pour

Les situations les plus fréquentes

Servitudes

Passage, vues, écoulement des eaux : existence, étendue, déplacement ou extinction d'une servitude.

Mitoyenneté et limites

Murs et clôtures mitoyens, acquisition de la mitoyenneté, bornage et empiètements.

Usufruit et nue-propriété

Droits et charges de chacun, travaux, vente du bien démembré, conversion de l'usufruit.

Superficie et emphytéose

Montages immobiliers, droits accordés sur un terrain ou un bâtiment, fin du droit et sort des constructions.

Servitudes : prouver, délimiter, faire respecter

Une servitude se prouve d'abord par titre. À défaut, d'autres modes d'acquisition existent, sous des conditions strictes. La question de son étendue est aussi fréquente que celle de son existence : un passage à pied permet-il le passage en voiture, ou celui de camions de chantier ?

Le propriétaire du fonds servant ne peut pas rendre l'exercice de la servitude plus difficile. Celui du fonds dominant ne peut pas l'aggraver. Entre ces deux limites, la discussion est le plus souvent factuelle et se règle sur plans et photos.

Les troubles de voisinage

Même sans faute, un propriétaire peut être tenu de compenser un trouble qui dépasse la mesure des inconvénients normaux du voisinage. Bruit, perte d'ensoleillement, chantier prolongé : l'appréciation dépend des circonstances et du lieu.

Avant toute action, une constatation objective du trouble est indispensable. Selon les cas, un constat d'huissier ou une expertise sont les premiers pas utiles.

Questions fréquentes

Servitudes et droits réels : ce qu'il faut savoir

Cela dépend de l'existence d'une servitude, établie par titre ou par un autre mode reconnu par la loi. Une simple tolérance ne crée pas nécessairement de droit. Les actes de propriété des deux fonds sont le point de départ.

Vous pouvez céder votre nue-propriété, mais l'usufruit continue de s'exercer. La vente de la pleine propriété suppose l'accord de l'usufruitier et du nu-propriétaire.

En principe, les copropriétaires du mur se partagent les frais d'entretien et de réparation, sauf si les dégâts sont imputables à l'un d'eux.

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