Rue du Béguinage 15, 1000 Bruxelles — Sur rendez-vous
+32 (0)2 219 03 72
Publié le par Maître Danièle Vandewalle
Lorsqu'un commerçant vend son fonds de commerce, il transmet sa clientèle, son enseigne, parfois son matériel et ses stocks. Mais ce qui intéresse le plus souvent le repreneur, c'est l'emplacement, et donc le bail.
Le régime des baux commerciaux permet au locataire de céder son bail en même temps que son fonds de commerce, sans devoir obtenir l'accord préalable du bailleur. Cette liberté est toutefois encadrée, et la manière de procéder conditionne la sécurité de l'opération pour les deux parties.
La protection légale vise la cession du bail avec l'intégralité ou une partie significative du fonds de commerce. La cession du bail seul, sans reprise de l'activité, relève davantage de ce que prévoit le contrat, qui peut l'interdire ou la soumettre à l'accord du bailleur.
La distinction n'est pas toujours évidente lorsque le repreneur change d'activité. C'est un point à examiner avant même de négocier le prix.
Le projet de cession doit être notifié au bailleur. Celui-ci peut s'y opposer dans un délai déterminé, pour de justes motifs, par exemple des doutes sérieux sur la solvabilité du repreneur ou une activité incompatible avec la destination des lieux. À défaut d'opposition dans ce délai, il est censé avoir accepté.
En cas d'opposition, le juge de paix peut être saisi pour apprécier si le motif invoqué est réellement juste.
Selon les cas, le cédant peut rester solidairement tenu des obligations du bail envers le bailleur après la cession. L'acte de cession doit donc organiser la situation entre cédant et repreneur : loyers, garantie, travaux, état des lieux.
Lorsque la cession porte sur le bail avec le fonds de commerce, son accord préalable n'est pas requis. Il ne peut s'opposer que pour de justes motifs, ce qui ne lui permet pas, en principe, de monnayer son accord.
Pas nécessairement. La cession peut se faire par acte sous seing privé, mais certaines opérations ou garanties peuvent rendre l'intervention d'un notaire utile.
Cet article donne un cadre général. Exposez les détails de votre dossier au cabinet pour obtenir un avis adapté à votre situation.